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在犹豫要不要买便宜的商业性住宅?来来来,给你讲点实用的

2016年11月01日15:15|收藏 |


国家大事不敢谈了,股市又不死不活,讲点实用性知识吧。很多网友问买房买便宜的商业性住宅是否可以,例如很多酒店式公寓、LOFT公寓,很多情况下相同地段,商业性住宅与商品房住宅,价格能相差1/3,甚至一半。例如通州副中心落地之后,商品房限购,火了商业性住宅,后来不得不又把商业性住宅纳入限购范围,才稳住房价。

要我说这些商业性住宅本质上就是个长租房,自住可以,但长期投资价值并不高,存在很多政策风险和陷阱,千万不要把它们当做商品房一样置业。

如果你认同买房就是买土地,就明白了!在天朝,土地性质很重要,这个是决定房价的关键,为什么小产权房能便宜一半还暴利,就是土地性质不同。城市里的建设用地使用权分两种:住宅用地,70年;非住宅用地,40-50年不等。

1)使用期限不同

项目土地的用途为商业金融、教育科研和居住,只有40年,例如北京住建委规定酒店式公寓是50年产权。业主买到手之后,估计只剩下30多年,30多年的租赁房屋而已。

而普通住宅用地是70年产权,这个70年,注意哟,非同小可,是天朝开国60年来唯一赐予屁民的一项特权,等会再提。

2)持有成本不同

酒店式公寓是商业地产,商水商电,没有天然气,做饭用微波炉或煤气罐,物业费巨贵。总体持有成本高。

而普通住宅是70年产权,民水民电,天然气都是市政标准,物业费也便宜。

3)拆迁补偿不同

关于拆迁补偿问题,按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定的补偿安置方式上看不大,都是货币补偿和产权调换这两种方式,但在拆迁评估的评估方法上存在差异。

商品房普通住宅一般采用市场比较法进行估价,按同一地段的市场价格核定。商业住宅由于缺乏同一区域位置出售的可比照案例,多采用现行收益法进行估价,也就是按租金收益计算到期为止的全部折现。

4)权利续期不同

这是最关键的。《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”

注意,住宅土地使用权70年,期满自动续期,连审批都不用,实质就是永久使用权,搞这么复杂为的是绕开宪法里的土地公有制。买的土地使用权名义上是70年,实际上是永久的,就算地上房屋寿命一般30-50年,烂了也是自己的一堆材料,由全体业主决议是否维修重建。

而非住宅用地就坑爹了,目前对于工商业地产是,“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。”也就是40年期限届满后,政府就要依法收回土地了,这是当时土地使用权出让合同约定好的,除非重新续订土地使用权,重新按地价买一次地,否则面临的就是政府的强拆。

所以,很多所谓商业性住宅、酒店式公寓,就是40年的一个长租房,土地没有永久产权,就没有投资价值,土地增值和业主一点关系都没有,只能按剩余期限的租金估值。

记住,房子是消费品,并不值钱,房子就是钢筋水泥的结构混合物,买入后就要折旧的,住建部副部长仇保兴曾公开表示,“中国住房使用寿命只能持续25至30年。”但土地是永恒的,是具有保值功能。住宅,只有住宅用地的建设用地使用权可以自动无限续期(目前唯一存疑的就是续期交不交费,今年温州土地续期交费事件引发轩然大波,其实温州问题不是交费而是原始土地期限太短,钻了制度空子。几乎可以肯定的是,开征房产税后基本不交或象征性交手续费,因为征收成本极高)。商品房住宅的土地其实就是变相的土地所有权。为什么不叫所有权?因为有个违宪的问题,修改宪法比较麻烦,所以物权法采取了比较灵活的“无限自动续期”的土地使用权这种表述,所以只能说永久的、无限续期的土地使用权,而不能叫它所有权,这是改革者的一种政治智慧和语言艺术。



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