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王健林为了推进“轻资产化”,万达集团决定贱卖30家酒店给融创!

2017年07月11日15:08|收藏 |

融创中国与万达联合宣布,双方在2017年7月10号上午签订了一份总价为631.7亿元的转让协议,万达将旗下的76家酒店和13个文化旅游项目转让给融创中国,“双方同意在2017年7月31日前签订详细协议,并尽快完成资产、付款与股权交割”。

对于出乎意料的交易,王健林给出的理由是“大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。”

万达已“如愿变轻”

截至2014年6月30日,万达商业应付账款、地产借贷总计已经超过三千亿,还有近两千四百亿的“资本承担”(就是根据合同及规划要花费的资金,不花就会出现“项目烂尾”的资金)。虽然账上有1319亿存货748亿现金,资金缺口仍达3000多亿之巨。

这三年来,王健林竭力于推进“轻资产化”。在2016年工作报告中,王健林提出两个模式:

1.投资模式

对方拿钱下订单,我们负责招商、找地、建设和运营。

2.合作模式

对方出地又出钱,万达负责建设指导、设计、招商运营,净租金双方7:3分成。

轻资产化不仅可以管理优势获得稳定收入、发扬万达的品牌而且可以降低风险、减轻债务负担。

2017年的上半年,万达集团盈利1348.5亿元。其中轻资产的服务业收入为780.2亿元,占比57.9%;重资产的地产业务收入为568.3亿元,占比42.1%。今年运行的二十六个“万达广场”全部采用轻资产模式(合作类12个和投资类14个)。

王健林为了推进“轻资产化”,万达集团决定贱卖30家酒店!

王健林使万达“变轻”背后的原因。

“轻资产化和去地产化”之后,万达的重点目标是从地产转向旅游与文化。但在2017年7月10日的交易却让前路突然朦胧了起来。

转让76家酒店,卖轻资产OR资产?

与电影院线一样,奢华酒店是“万达广场生态”最自然的组成结构。值得重视的是,万达不知足于与国际著名酒店管理集团合作,享受“业主收益”,而是辛辛苦苦地打造自己的酒店管理品牌,只要建设就是三、四个,文华、嘉华、瑞华……

截至2016年6月末,万达旗下已开业酒店达79家,平均每家有客房310套。其中,49家自营酒店收入14.8亿,超过国际品牌(第三方)运营的30家。自营酒店单店营收也从不到第三方的二分之一大幅提高到了77.4%。

据了解2016年,万达专门为酒店储备土地建筑面积203万平米,足够建造十几座五星级豪华大酒店。

融创中国以335.95亿元,收购万达旗下76个酒店,平均每家4.42亿。以上酒店总建筑面积为325万平米,共有客房2.3万套。

根据双方商议,酒店管理合同将执行到期满。由第三方管理的30家酒店,马上将与万达解除所有关系。由万达旗下品牌运营的40多家酒店,业主不再是王健林。合同期满后,万达将与众多国际著名酒店管理集团单挑,看谁能获得孙宏斌的喜爱。

这不是王健林想要的“轻资产”!

按照王健林提出轻资产模式,酒店卖给孙宏斌属于“投资模式”,交由万达运营管理是必须的。

现在是“卖资产”,并不是“轻资产”。

文化旅游项目,大甩卖

如果说“出让76家酒店并非‘轻资产’”能够解释,13个文化旅游项目的交易则更是蹊跷。

2015年7月,王健林亲自发布“万达旅游发展战略”。根据规划,到2020年万达集团将在全国建成15个万达文化旅游城(即万达城),年接待游客2亿人次(预计迪斯尼2020年将接待1.5- 2亿人次)。

目前南昌、合肥、哈尔滨、西双版纳等项目已经开业

2015年5月,总投资400亿、占地近3平方公里的南昌万达城率先开业;

2015年9月,总投资150亿、占地5.3平方公里的西双版纳万达城开业;

2016年9月,总投资300亿、占地1平方公里的合肥万达城正式开业;

2017年6月30日,总投资400亿、占地1.5平方公里的哈尔滨万达城开业。该项目于2013年4月开工建设。

现在,王健林规划的15座万达城只有武汉、长白山暂时没有易主,其余13座全部被抛售。

文化旅游项目对于王健林就像电动车对于贾跃亭!

“只要万达在,上海迪斯尼20年难盈利”记忆犹新,如今上海迪斯尼实现盈利,王健林却没有任何征兆地抛弃了他的“迪斯尼梦”。

如何评价房地产商以及房地产项目的价值

一般情况下,中国房地产开发商负债率都比较高,老板越急进负债率越高。

中国房地产商为什么能在非常高负债率下“健康发展”?举个例子:

假如房地产开发商以单价8000元/平米拿下一个规划建面10万平米的项目,又投入4个亿把项目建立。在开始销售之前,这个项目的资产总额为12亿元(按成本入账:地价+建设成本)。

如果开发商自有资金为2亿元,贷款10亿,则项目总资产负债率为83.3%。但当开发商以单价1.6万/平米将房子卖光获得16亿资金并偿还10亿贷款后,手里剩下6个亿,2亿自有资金的利润率为200%!

如果有买家想中途半途接手,这个项目最重要的指标是相同区位当前的土地成本。比如“招拍挂”的楼面地价已达1万/平米,考虑到4亿建房成本,项目估值就是14亿。10亿贷款当然由买家承担,卖家收到4个亿,利润率为100%。

假如项目买家的4个亿有3个亿借贷来的,未来能以2万/平米销售,1亿自有资金的利润率将高达500%!难怪中国富豪榜房地产开发商有那么多!

对于持有大量商业地产的万达则更“逍遥”:随着万达广场建成开业、人气逐渐攀升,定期对“投资物业”进行价值重估,获取“公允值增加”收益。例如,2015年公允值增加达172亿,相当于同期净利润的57%。无怪乎网上有篇文章提出了万科的价值在卖掉多少房,万达的价值则在多少房没卖掉。

总而言之,出于土地价值升降幅度巨大,考察开发商或房开类项目的现有价值要看“重置成本”,项目的未来价值就取决于地产升值空间。

为什么说文化旅游项目被大甩卖

融创中国、万达商业联合公告的第一条是“万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文化旅游项目的91%股权转让给融创,并由融资承担项目的现有全部贷款。”

“怪不得是白菜价,原来融创要承担债务!”某些对财务和对中国房地产行业一孔之见的人以为发现了新大陆。

这里,应当考虑的是重置成本。

第一,仅仅是规划这一关就很难通过。占地几平方公里、投资数百亿的项目,省委、省政府开个会,合计以下就有权批、就敢批?没有中央政府相关部门的批准,别做白日梦了!即便手眼通天,跑完一个文化旅游项目所需要的时间、人脉、运气都是难以承受之重,何况13个!

《联合声明》中有文化旅游项目维持“四个不变”的提法:

1、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

2、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;

3、规划内容不变,项目仍按照政府批准的内容、规划进行开发建设;

4、项目建设不变,项目持有物业的质量、设计、建造,仍由万达实施管控;

这种表述针对的就是政府审批,因为政府把项目批给万达之后,实施方、品牌、规划内容、运营方都不可能变更。

第二是拆迁。这13个项目可不是在沙漠里,而且交通便利、风景宜人。幸运的话,拆10万平米可能比较顺利,拆50万平米则难免遇到“钉子”。因强拆丢官罢职、闹出人命的案例比比皆是。拆5平方公里的难度多大?拆13个项目呢?

第三是开工建设。13个项目有4个已经建成开业,另外9个也已投入大量资金。所谓负债就是在建设中产生的。

王健林不是滴滴、快的,没有打“补贴大战”,文化旅游项目也没有沉重的历史负担,花掉的贷款没有被“烧掉”而是以“在建项目”列入资产负债表。贷款20万装修一套毛坯房,房产的价值应该增加20万。

实际上,13个文化旅游项目是“新概念房地产项目”,主题公园是幌子,本质上还是运营商业地产、出售住宅那一套。根据融创7月11日早间发布的公告,13个文化旅游項目总建面合计5897万平方米。其中,可售面积4,973万平方米(剩余924万平米为自持)。假设每平米售价5000元出头,融创可回笼资金2500亿。

什么是“重置”?以西双版纳城万达城为例:

1)向政府申请投资150亿的文化旅游项目要付出多少成本,能不能批下来,多长时间能批下来?

2)现在拿5.3平方公里的地要多少钱?

3)在这5.3平方公里建设傣秀剧院、商业中心、主题公园、高端酒店群和三甲医院要投入多少时间和金钱?

那里的房子已卖到第7期,单价从5000元以下涨至7500元以上……

25亿的承债式收购就能成为这一切的主人!

对于“按注册资本收购”,稍有商业感觉的人都会感觉震惊。注册资本是最初投入的本金,合着这些多年都白折腾了,买家只给个本金。好比一个有才华的画家,用3年时间完成一幅得意之作。买家却拿出一杆秤,要按白纸定价,这是对画家的极大污辱!

13个文化旅游项目不是空架子!王健林为何心甘情愿“忍辱负重”?

如果非说老王因为负债率高、必须卖资产还债,老孙的负债率也不低,而且刚接下乐视的烂摊子,怎么收拾?

令人吃惊的是,融创收购13个文化旅游项目的295.75亿居然都来自万达!

融创今日(2017年7月11日)发布的公告显示,万达将通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿收购款。

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