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专家解答
郑先生郑先生

房地产企业融资现状合肥有哪些投资公司

房地产企业融资现状合肥有哪些投资公司
回答:(0) 浏览:(708) 提问时间:2015/06/21
柏先生
一、房地产企业融资的基本态势

  融资规模持续增长。经过十多年的发展,我国房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业。作为非常需要资金支持的行业来说,房地产业的融资规模一直处于持续增长的态势。2013年房地产业开发投资总额8.6万亿最近5年年均增长率为23%。

  融资方式较为单一。在我国目前金融市场的发展水平基础上,房地产业最为常见的融资方式就来自于银行贷款。无论是开发还是销售,房地产业几乎在每一个环节都离不开银行贷款的资金支持。2013年房地产融资来自于银行贷款的有1.97万亿,占全年到位资金的16.1%。利用外资534.2亿元,约占0.4%,自筹资金4.7万亿,占比38.8%,个人按揭贷款1.4万亿,约占11.5%。可见,在所有的融资渠道中,贷款是仅次于自筹资金的方式。

  融资策略缺乏科学性。我国房地产企业经过十多年的发展后,仍旧处于较为初级的发展状态水平上,对于自身的发展态势、发展周期等问题还缺乏必要充分的认识。于是,我国房地产企业还不能将融资策略与自身的发展周期相结合,还未能形成在较为科学的理论支持基础上的科学融资策略。融资行为较为短期,缺乏长期的思考。

  二、房地产企业融资特点

  房地产商品本身具有一些与一般商品不同的特征。比如不可移动性,效用多层次,现金收益等待期长,价值形成复杂等。房地产行业也由此产生了一些与其他行业不同的特征。针对这些特征,尤总总结房地产企业在融资活动中具有如下特点:

  一是开发资金需求庞大,内源性融资较为贫乏,外源性融资依赖性强。房地产行业是非常典型的资本密集型行业,整个项目开发需要非常庞大的资金支持。2013年房地产企业的开发投资总额8.6万亿,一般企业的内源性融资方式不足以支撑房地产企业的需求,外源性融资成为最主要的资金支持方式。

  二是政府的政策对房地产企业融资具有非常直接、重大的影响。在我国,房地产业发展具有鲜明的中国特色,即政策调控。政策调控基本通过两个途径,一是对房地产融资的影响,二是对行业的行政审批。政府通过对金融工具、金融政策等方面的调控,形成对房地产企业融资行为的影响。比如,调整利率会直接影响企业的银行贷款成本,规定发债主体资格直接影响企业债券融资行为等等。

  三是融资的主要抵押品为土地与房产。目前,商业银行贷款是我国房地产企业的主要融资渠道,而贷款的主要抵押品集中在土地和房产上。房地产企业将土地使用权、在建工程等作为抵押,向银行融通资金。

  四是财务杠杆过高,财务风险大。外源性融资渠道使得房地产企业的财务杠杆过高,甚至有些超过了基本的财务杠杆警戒线。对房地产这样一个与宏观经济周期关联性较强的行业来说,任何波动都可能导致企业的财务风险加大甚至崩溃。今年以来,一些房地产企业的杠杆率攀至新高。

  三、 房地产企业融资状况分析

  一、 房地产企业开发投资资金分析

  目前国内房地产企业开发投资资金的构成中,贷款、自筹资金和其他资金是最主要的组成部分。2003年房地产行业共计实现开发投资资金规模达1.3万亿,2007年截至11月,开发投资资金规模达3.2万亿。2003年-2006年开发投资资金规模年均增长28.4%,而银行贷款的增速却远低于开发投资资金的增加20.52%,而贷款的比重也由24%下降到19%,符合目前房产信贷紧缩趋势的现状。

  二、 房地产上市公司的筹资分析

  根据公布的上市房地产公司的财务报表,65家上市房地产开发投资公司的筹资活动中的现金构成,最大部分的是来自于银行的贷款,其次是吸收投资获得的资金,而债券发行较少。

  银行贷款的资金规模从2003年的526亿元,上升到2006年的931亿元,期间年均增长15%。而2006年、2007年房地产上市公司的银行贷款规模增加迅速,例如2006年和2005年相比增加了33%,2007年的贷款增速预计和2006年持平。

  需要注意的是,2007年和2006年相比、通过资本市场融资,吸收其他公司投资的筹资规模下降迅速。2007年1-6月,仅仅实现了27.49亿元的融资规模。

  三、 房地产企业IP0和再融资状况

  2004年至今,通过IPO方式的实现融资的房地产公司仅有6家,共计融资79.4亿元。房地产企业在证券市场融资主要由增发完成,并且2005、2006年的融资额分别达到了136.3亿元和486.7亿元。

  从目前现状来看,A股市场的房地产企业的IPO变得比较困难,但是仍然没有关闭,2008年初,合肥城建成功上市。但是上市后的再融资,例如增发、可转债以及配股等已经成为房地产企业获得充沛资金的重要途径。
回复时间:2015/06/27
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