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专家解答
潘先生潘先生

房地产融资渠道分析 什么是投资房地产

房地产融资渠道分析 什么是投资房地产
回答:(2) 浏览:(438) 提问时间:2015/06/17
林先生
  所谓房地产投资,是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

  从一般意义上讲,投资者投资房地产,主要有两条途径、四种方式。

  两条途径

  基本建设途径和房地产开发途径。

  四种方式

  是指:基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。

  当然,对于基本建设途径中进行建设的房地产项目也可以采取购买、合作或股权收购的方式,只是对这类性质的房地产项目或楼宇采取这些方式不具有典型意义,而且如果这样做,多数情况是改变了这些房地产项目或楼宇的性质,即转向房地产开发或使其进入房地产市场。
回复时间:2015/06/30
潘先生
  一、银行贷款

  房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行系统。

  而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上,因此,改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛,再加上“8.13大限”,预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。

  二、上市融资

  理论上讲,公开上市是最佳途径,因为直接融资,可从容化解金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。但是,房地产企业上市非常困难,因为它的赢利模式有别于一般工业企业,资金流不连续,呈现周期性的大进大出状况,难以达到上市要求。

  三、房地产债券融资

  我国房地产企业发行债券并不多见,房地产债券最先出现在1992年,由海南经济特区的开发商推出房地产投资券,分别是“万国投资券”、“伯乐投资券” 以及“富岛投资券”,总计1.5亿元。同年9月,北京华远房地产发行了2900万元、利率为10.1%、限期为3.5年的债券,这属于资产负债表内的房地产企业债券。

  由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件,我国债券市场从此陷入低潮,国家采取了严厉措施,限制企业发行债券,尤其严格限制房地产企业,1993年到1998年上半年,房地产企业没有公开发行房地产债券。
  1998年以来,有4家房地产企业发行了债券,分别是:深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”;北京首都创业集团发行的“首创债券”,用于北京市六个居民小区的商品房建设;北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”;北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”,用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来,发行房地产债券的企业也屈指可数,因为发债融资对筹资企业的条件要求较高,中小型房地产企业很难涉足。
  
回复时间:2015/06/30
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中小企业融资渠道及技巧: 首先,你需要明确你的融资目的,然后才是寻找途径, 1.通过银行贷款; 2.通过朋友亲戚的资助; 3.另辟蹊径发现寻找合作伙伴; 4.通过小额贷款公司; 5.通过互联网寻找,为您推荐投融界信息服务平台。作为专业投融界服务网络平台,为投资筛选项目,推荐项目,提供项目作为专业服务,为项目方寻找资金,引进项目,提供融资运作专业服务,并且为各类企业及创业者提供专业融投资服务和相关辅...
投资障碍分析法是指依据潜在的阻碍国际投资运行因素的多少与程度来评价投资环境优劣的一种方法。   其基本出发点是:如果在没有考虑优惠的情况下,一国的投资环境是可以接受的话,那么再加上优惠的因素那就更可以接受了。因此,判断一国的投资环境是否适合外国投资,只要考虑该国的投资阻碍因素就可以有一个基本的结论,这也是符合企业竞争的一般原则。
大多数人对“融资”并不陌生,譬如房屋租赁、汽车租赁等,但这些通常不会发生所有权转移问题,可归为传统租赁。融资租赁则是现代租赁业代表,本质上属于一种与银行信贷、保险并列的金融手段。它是在分期付款的基础上,引入出租服务中所有权和使用权分离的特性,租赁结束后将所有权转移给承租人的现代营销方式。融资租赁完成承租人不需立即支付所需机器设备的全部价款,并可利用租赁物所产生的利润支付租金。   一、融资的前期...
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