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专家解答
李先生李先生

房地产项目融资渠道有哪些? - 地产商如何融资

房地产项目融资渠道有哪些? - 地产商如何融资
回答:(1) 浏览:(963) 提问时间:2015/07/25
陈先生
  银行贷款

  从银行拿钱曾经是地产商最惯用的融资手段,也是很多地产商“发家”的开始。在房地产最为“红火”的年代,银行大量向地产放贷,地产开发也需要银行信贷支持,所以银行和地产很自然走到了一起。一个例证就是不少的中小银行,大股东名单中,都有地产商的影子。

  如宁波银行十大股东之一的雅戈尔、民生银行十大股东之一的范海集团,都强势涉足房地产开发。地产参股商业银行的目的,除战略投资考量之外,还有就是便于从银行获得贷款。但是这一“美梦”中断于2010年前后,随着国家出台的一系列房地产调控政策,商业银行向地产放贷成为调控重点。从那之后,地产商从银行“拿钱”开始变得越来越难,地产商只能另寻它途,部分不愿意放弃银行信贷的企业,开始寻求从国外银行融资。

  信托融资

  银行贷款“此路不通”,对于地产商来说,拿地、建房,需要的是大量资金,于是地产商找到了信托。信托的规模也在2013年实现了爆炸性增长。根据投融界历史数据显示,2013年房地产信托新增了8000亿元的市场规模,这相当而于全国房地产开发商贷款的41%,而2013年也是房地产调控最为严格的时期。

  地产信托融资主要有两种方式,一种是项目信托,由信托公司发行信托产品,筹集的资金投向地产项目,项目完成之后,信托公司向信托产品购买者发放收益。这类信托分为单个信托计划和集合信托计划。还有一种就是股权信托,上市公司多采用此种融资方式。具体操作步骤是:信托公司发行信托产品,然后用于购买上市房地产企业的增发股份,地产商再以溢价回购股份。在银行贷款受限的情况下,信托融资是较为便利、获得足量资金的首选办法。

  上市融资

  房地产企业上市之后,融资的渠道和方式也就会更加多样,并且单次融资的规模也较大。上市的房地产企业不仅能够通过IPO筹集到资金,而且后续还能通过增发、配股、发行可转债、发行企业债方式融资,在限售股解禁期满后,还能直接变现融资。但是,由于国内上市门槛较高,不少企业转向香港以及纽约上市。如果难以符合上市条件,还可以通过买壳或者收购的方式完成上市。即便如此,对于中小房地产企业来说,上市依然可望不可及。所以,这些房地产企业也经常会面临资金链断裂的情况。根据投融界统计,出现资金链断裂的房地产企业,也主要是非上市企业,而上市企业,极少被提及资金紧张。

  注资重组

  2010年,不少央企被责令退出房地产领域,央企之所以青睐房地产,就是因为央企有房地产生存和发展的“杀手锏”——资金。投融界数据显示:2010年开始退出房地产的央企,大多都是重资产企业,例如钢铁、采矿、汽车、工程建设、核电等等,重资产企业就意味着能够以资产作为抵押物或者担保,从金融机构间接融到大量的资金,然后通过“财技”手段,将资金分配给地产部门使用。在央企退出房地产之后,这一方式也被一些民营巨头使用。比如部分采矿企业、钢铁企业等民企都热衷于投资房地产开发,设立房地产子公司,因为其母公司能够为地产子公司源源不断注入资金流。或者是通过资产重组、并购等方式,挽救地产子公司与危局之中。
回复时间:2015/07/26
潘先生
  一、房地产项目融资操作流程如下:

  准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续(签署合同、办理抵押)——资金接收——按时归还本息——还清解押

  二、房地产项目融资方式及所需资料清单,方式多种,大致有:

  1、房地产开发类贷款——

  是指对房地产开发企业发放的,用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。

  借款主体是经房地产开发行业主管部门批准设立,在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。

  2、在建工程融资

  在建工程融资,是指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给资金方作为偿还贷款履行担保的行为。

  在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式,因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点,在满足银行拓展客户的同时,又可解决企业的融资需求,现广泛地被银行所采用。但是,在建工程抵押毕竟不同于已取得红本房产证的房地产抵押,在建工程抵押的法律关系较为复杂,不确定因素较多,隐含较多的风险,将来甚至出现重复抵押,如操作不当,很可能出现法律风险,造成信贷资产损失。所以操作在建工程的调查、审核比较严谨,愿意操作的资金方也比较少。

  3、网签

  这种方式适合已经有预售证的房地产项目,很多房地产商在获得预售证后,销售情况因各种因素影响而不理想,但又急需资金周转而想到的办法。由于网签受到国家政策规定仅45天,所以只能适用于短期周转。风险大,资金方会详细调查房地产项目方的情况;同时较少资金方愿意冒险。

  网签的程序为:交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统,打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字(盖章)———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。

  网签所需资料与在建工程差不多,要提供预售证资料。

  4、房地产红本抵押

  房产红本抵押较稳妥,土地抵押风险大,所以资金方一般接受房产的红本抵押。

  5、二次抵押

  资料同房产证红本抵押,二次抵押涉及物业余额价值,较适用于小额的融资。

  其他形式:有限合伙、股权债权、众筹、P2P……在人人玩金融的2014,几乎每天都有新的金融服务形式诞生,如有未提及的房地产融资方式,属于笔者的漏闻,敬请谅解。

  房地产项目融资的操作方有:各大银行、银行的投行、信托公司、基金公司、担保公司、典当行、小额贷款公司、民间资金方等。
回复时间:2015/07/28
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(1)注册资本金,房地产企业股东提供的股本金。除此之外,股东还可不断以股东借款形式向房地产企业注入资金。 (2)银行融资,现在这一块卡得比较严,中国人民银行对四证不全的房地产项目是不办理的。 (3)发行债券,根据《公司法》,发行债券主体要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制,加之我国债券市场相对规...
1.自筹资金 自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道,一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高,投资规模的增大,资金周期的延长,房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。 2.预售资金 房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下,预售可以筹集到必要的建设资金。 3.商业银行贷款 商业银行贷款是我国...
  一、房地产项目融资操作流程如下:   准备融资资料、融资计划书——根据情况寻找相应的资金渠道——递交资料申请——机构受理调查——项目评估——双方面谈核实、协商方案——补充资料——核查审批——办理手续(签署合同、办理抵押)——资金接收——按时归还本息——还清解押   二、房地产项目融资方式及所需资料清单,方式多种,大致有:   1、房地产开发类贷款——   是指对房地产开发企业发放的,用...
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