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专家解答
柳先生-
首次置业者如何融资买房拉长贷款期限小房入手 - 买房如何融资 回答：(1) 浏览：(784) 提问时间：2015/07/25
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邓先生
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说起购房，已经买到房子的人担心未来房子涨价不够快，尚未买到房子的人担心口袋里的银子跟不上房价上涨的速度。可谓是人人有本难念的购房经。这说到底，是个购房资金筹措的问题。身处紧缩的金融市场环境，不仅企业发展面临融资问题，个人买房也存在融资问题。 回复时间：2015/07/30
“钱荒”无疑是今年的流行语，企业钱荒、银行钱荒、公积金钱荒、购房人也钱荒。究竟是购房成本太高还是我们的融资方式欠妥?这个问题非常值得思考。无论怎样，个人在获得购房资格以及将拥有一套住房的机会面前，任何“钱荒”都是难以承受之痛。
俗话说“你不理财，财不理你”，购房亦是如此。懂得更多的购房融资方式，掌握更多的资金杠杆的运用技能，才能使购房不再是单纯的成本负担，相反成为辅助个人财富管理的重要部分，化被动为主动。
在多年前房价低、不限购的“黄金时代”，购房者通常会根据手中的自有资金，简单规划出全款或借款的支付方式。今天的购房者，不管是出于投资还是自住的目的，都会认真比较各种资金筹措方式，如全款、公积金贷款、商业贷款、分期支付、抵押担保、先租后买、亲戚拆借等等。
对购买首套自住房的群体来讲，如无法全额支付，就要认真计算成本，判断到底是使用公积金贷款还是商业贷款，毕竟，还款压力直接关系到未来几十年的生活质量。购房融资过程实际上就是个人控制资金投入成本的过程，应该符合“降低成本，提高收益”的投资回报最大化的理财逻辑。
让我们来算算公积金贷款与商业贷款的代价区别。二者在贷款利率、贷款对象条件、担保方式、单笔贷款最高额度、担保单位、放贷时间等多个方面存在区别。其中有三个方面会对购房成本产生直接影响。
首先是贷款利率。目前，5年以上公积金贷款利率为4.5%(年)，商业贷款利率为6.55%(年)，即使在扩大优惠至0.85倍以后，5年以上商业贷款利率为5.56%，两者相差1.06个百分点，公积金贷款利率明显更低，故通常是工薪阶层的首选。
第二，贷款额度以及贷款年限。商业贷款根据房屋情况以及个人资质而定，若借款人购买新房，则商业贷款额度最高为房屋成交价的70%左右;若借款人购买二手房，则贷款额度一般不超过房屋评估值的70%左右。商业贷款年限最长30年。公积金贷款一般上限为80万元，个别符合资质的购房者可申请到92 万元和104万元，贷款年限最长30年。可见对贷款额度而言，商业贷款略胜一筹。
第三，还款方式。商业贷款通常采取等额本金、等额本息、双周供、固定利率等方式;公积金贷款则可在设定每月最低还款额后，自由还款。可见，公积金贷款在“人性化”上胜过商业贷款。
公积金贷款与商业贷款各有优缺点，购房者应依照自身实际情况加以选择。如购房人借款额度较大，首付又短时间凑不齐，可选择商业贷款;又或者购房人并未缴纳公积金，商业贷款亦是不二选择;但如果购房人对利率敏感程度较高，希望尽可能节省利息，那么公积金贷款应是首选。
以购买为200万元首套住宅为例。由于公积金贷款上限为80万元，所以按照最低首付60%，还贷期限20年计算，使用公积金贷款每月须还款约 5061元，使用商业贷款每月须还款约5988元，后者高出900多元。从绝对值看，公积金贷款的确划算，但最低首付60%，短期内会带给买房者很大资金压力。
更重要的是，为筹措这笔首付资金，可能需要花费更多的时间成本，而这期间房价可能有上涨风险。相反，商业贷款则可在第一时间购房，减少错失低价的风险。因此，借款人需要算“大帐”，而不能单纯计算未来每月还款金额。
除了全款和向金融机构贷款之外，还有资金拆借、抵押担保等融资方式。抵押担保对于急于筹措资金的购房者而言，这个不错的短期融资方式，但前提是你拥有可抵押的资产。目前金融机构推出的抵押贷款中，以“消费贷”最为公众熟知，虽然“消费贷”明文规定融来的资金不可用于买房，但不少购房者还是会想方设法、以各种消费名目把钱借出来。目前“消费贷”的贷款上限大都是100万元，利率大约是基准贷款利率上浮10%左右，年限最高10年。虽然消费贷利率与商业贷款利率相差不多，且贷款额上限更高，但是由于贷款年限缩短，按10年贷款100万元计算，每月须还款11719元，会对购房者构成更大资金压力。如果购房者一段时间内现金流不足，或者短期内不能有一笔可观的收入，此种融资方式未必是好的选择。这些方式更适合那些有一定投资经验的购房群体，他们可以使用拆借来的资金购买房屋，然后再通过出租房屋、以更高价格出售房屋、以及反向抵押等方式偿还拆借资金，同时获得短期收益。
老话讲得好，求人不如求己，购房者需要树立财富管理意识，了解各种融资手段和技能。不盲目、不恐慌、不犹豫，这是中国购房族必须练就的硬功夫。
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陈先生
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春节过后，房地产市场成交量较1月明显回升，由于传银行将放松房贷政策，下调首套房贷利率，有购房需求的市民担心房市出现快速反弹情况，开始入市。个别银行将首套房贷利率调低至8.5折的消息更让首次置业者为之一振。在目前房价处于高位、首付和月供压力依然严峻的情况下，刚性需求者和改善型需求者是否应该入市？入市资金该如何筹措呢？业内人士表示，未来房价走势不明朗，首次置业者，如果遇到心水的笋盘，可及时入市；改善型置业者，则不必急于出手。 回复时间：2015/07/31
最近一个多月，由于传出放松房贷政策的消息，欲置业者担心楼价将快速反弹，入市积极性有所回升。根据合富置业提供的数据，2月份广州二手市场看楼量较上月增加约五成，新收客源明显增加。二手住宅成交量也自低位回升，大致恢复至去年四季度的平均水平，但仍处较低位。
合富置业市场部高级主任梁燕明表示，入市积极性较高的是有刚性需求的首次置业者，其需求集中在中低价位楼盘，而改善性买家的观望情绪依然浓厚。经过一年多时间的限购，现在放盘的都是卖房意愿较强的业主，挂盘试探市场惜售的情况很少见。
从价格来看，中心城区价格依然比较平稳，但是业主让价空间有所加大，一些急售的总价较高的大面积房子，让价幅度可高达15%左右，此前天河一套大面积单元，半年前开始放盘，挂盘价高达290万元，最近以260万元成交了。但是一些总价较低的楼盘，例如越秀、荔湾一带总价在100万元以下的低价楼梯楼和学位房，让价幅度一般在5%～8%，即使急售，一般让价幅度也不会超过10%。
梁燕明表示，目前是否该出手置业呢，首先要看购房者的资金承受能力，由于银行对于楼龄较长的二手楼，首付要求会偏高，因此建议客户将首付资金准备充足些，防止因一些意外支出影响了买房计划。此外，目前市场上不时会出现一些急售的笋盘，价格会比市场价低上10%～15%左右，有刚性需求的投资者，可以到市场上多看看，遇到这种笋盘，如果自己满意，可果断出手。
不过业内人士表示，对于改善型购房者，可以再等等，毕竟目前的利好是针对首次置业者的，改善型置业者并未有利好政策出台，改善型置业者的目标市场和首次置业者目标市场并不一致。
首次置业者
案例：王先生工作5年，未婚，月收入在1万元左右，每月个人和单位公积金加起来有3000多元，父母在东山有一套房，王先生自己手头攒了75万元左右的现金。王先生在东山租了一套房，月租3000元。由于年届三十，到了谈婚论嫁的年龄，王先生一直想在父母家附近买一套房子用来结婚，照顾父母也方便。王先生表示，自己的条件是买房不能影响生活。王先生该如何融资买房呢？
方案一
拉长贷款期限从小房入手不影响生活
由于王先生年龄较轻，最长可以申请30年期的按揭贷款。只要月供控制在6000元左右，王先生的生活不会受影响。按照等额还款方式贷款30年、月供6000元、利率按照基准利率7.05%的水平，则王先生的贷款总额可以高达90万元。去掉交易手续费后，王先生完全有能力购买150万元左右的房子。目前，在天河和东山一带，二手房价在2.5万元左右，王先生可购买60～75平方米的两房。
方案二
将父母房子抵押融资一步到位购买小三房
不过，王先生也担心自己结婚生小孩后，又得再次面临换房的压力，因此想一次到位购买80～90平方米的小三房。该如何融资实现这个目标呢？
按揭公司人士表示，王先生可以申请140万元的银行贷款购买价值200万元的房产，如果王先生愿意到房价稍低的区域买房，则完全可以通过贷款购买90～100平方米的小三房，不过月供压力将提高至9361元。
此外，王先生如果能够将父母的房产抵押给银行融资，则可以提高首付资金量。记者咨询多家银行和按揭公司后得知，目前，抵押贷款最高可以达到房屋市值的七成，可以以装修贷款的名义申请，期限最长可以达15年，利率在基准利率上浮10%～30%。王先生父母的房子市值在100万元左右，如果抵押贷款30万元，则首付可以有90万元，抵押在15年期、利率上浮10%的情况下，等额本金还款月供增加2825元。
加上向银行额外申请的首套房贷，王先生可以将视野扩大到市值在200万元以上、面积在100平方米左右的房子。
改善型置业者
案例：刘先生35岁，已婚，夫妻双方月收入在2.5万元左右，手头有60万元的现金和一套90平方米的两房单位，价值140万元，持证已经过5年，贷款已经结清。由于准备生小孩，刘先生很想换一套三房的大房，将父母接过来一起住。最近，刘先生看中了一套135平方米的三房单位，持证已经满了5年，售价在270万元，此前业主购入价为200万元。刘先生表示，为了不因换房使得自己的生活水平下降，月供压力需控制在8000元以内。
方案一
抵押第一套融资买第二套不现实
满堂红研究人员表示，在房价之外，刘先生还需交税费8.3万元左右，加上中介佣金，买房手续费要16.5万元左右。总成本需要290万元左右。除了手头的60万元现金，资金缺口高达230万元左右。
如果刘先生想在不出售第一套房的情况下购买第二套房，则只能向银行申请相当于第二套房产市值四成的房贷108万元，首付尚缺资金122万元。这部分资金刘先生可以通过将第一套房抵押办理装修贷款。通过抵押贷款，刘先生可以融得98万元的首付资金，余下的20多万元刘先生需另外筹措。
月供方面，刘先生第一笔房贷按照25年等额本息还款方式还的话，月供就已达到8161元。第二套抵押贷款按照等额本息方式还款15年的话，月供也需9227元，两项相加月供压力高达17388元，还款压力不仅超出了刘先生的还款接受能力，也远远超过银行规定的月供不超过月收入一半的上限，刘先生的两笔贷款难以获批。
方案二
卖旧买新可轻松换房
比较可行的方式是，刘先生先将第一套房卖了，临时租房过渡，然后以卖房款付首付购买大三房。刘先生用第一套房出售所得140万元资金付首付，则买第二套房的资金缺口可以缩小为90万元，不到房价的四成，完全可以通过房屋按揭贷款来解决。
但是，记者咨询了多家银行和按揭公司，大多数银行表示，即使刘先生将旧房卖出后再买入唯一一套住房，都得算是第二套房贷，需要首付六成、利率上浮10%；只有个别银行表示，如果刘先生能够出具第一套房产卖出结清的证据，然后购买唯一一套住房，可以比照首套房贷来执行，首付三成，利率按照基准利率执行。
在按照第二套房贷政策执行的情况下，则刘先生90万元的贷款，按照等额本息还款方式借款20年，利率上浮10%，则刘先生的月供仅7391.31元，生活不受影响。
如果刘先生能够争取到按照首套房贷来执行，则90万元的贷款，按照等额本息还款方式借款20年，执行基准利率7.05%的话，月供只需7005元。
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