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专家解答
陆先生陆先生

个人投资商铺要注意哪些方面?怎么找商铺投资人

个人投资商铺要注意哪些方面?怎么找商铺投资人
回答:(1) 浏览:(912) 提问时间:2015/07/27
陈先生
个人投资商铺同企业投资商铺两者区别很大,至少在十个方面需要特别注意。

  注意一:土地性质目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过"居改非"变更过来的,这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。

  "住宅"是专供居住的房屋,"商用房"(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看"居改非"已经改变了土地用途,即把"居住用地"改变为"商业用地";从规划角度看,其内涵已被变更为《建设工程规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看,房屋用途具有了经营功能。

  《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定:"土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记"。

  可以看出,所投资的"商铺"如果原来是居住用地的话,以后会有麻烦。

  注意二:规划变更要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更,这也将决定投资是否成功的重要环节。

  从宏观角度看,整个城市如果推出新一轮规划纲要的话,所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。譬如上海市西部地区崛起虹桥交通枢纽工程,表明整个上海同长三角将形成一个三小时车程的"都市圈",未来这里将吸引大量人流、物流、信息流和资金流。这就使上海市西部地区凸现商业地产投资机遇。从微观角度看,一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线,可以肯定该商铺有着上升的价值。

  注意三:相关权益所谓商铺权益主要包括两个内容,一是房屋产权,二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明,而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等,这里都会涉及到投资客的"权益"。

  大家知道,二手商铺原有租客有"优先购买权",所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃"优先购买权",房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题,投资客也要问清楚其中的权益范围,以免买下后发生赔偿等麻烦事情。

  注意四:面积大小商铺根据地段和楼层的不同,其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑,商铺面积一般在50至100平方米为宜。

  类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势,如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等,面积都不需要过大。

  选择商铺面积主要注意两点,繁华闹市地段商铺因地价较高,投资时尽量注意减小单个门面面积,目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺,尽量选择开放式和多通道布局的商铺,以便让顾客方便驻足和流动。

  注意五:用途结构商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究,特别考虑投资商铺做餐饮业时,绝不能回避这一点。

  要注意许多住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的,哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究,譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上,投资客可以自己加装夹层。一层用于经营,二层用于居住或小型办公室,这是最理想的商铺了。

  要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高,这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理,商铺价值也就相应提高了。

  注意六:设备装修购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况,尤其对房屋的装饰要有详细的约定。

  一般情况下二手商铺都是经过装修的,有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件,即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况,譬如是否包括在房屋总价内,折价的话可折多少等,以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。

  注意七:税费品种商铺买卖需要缴纳税费,个人投资客一定要厘清这些税费。因为,这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等,具体都要在协议中讲清楚。有人建议,如果是某企业出售的商铺,有的可以采用股权转让形式进行投资。据说,这样可以合理规避部分税费。

  注意八:抵押贷款投资商铺时若考虑办理抵押贷款,必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。

  目前,银行对商铺贷款审核比较严格,最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有独立产权的商铺以及分割型商铺,抵押贷款审批更为严格。因为,这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。

  商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价,所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价,商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。

  注意九:回报时间商铺投资讲究的是长期回报,从目前国内外大型商业地产开发经验来看,一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。

  对于商铺投资来说,"地段、地段,还是地段"这句"名言"仍然适用。而且,商铺投入同回报通常也是成正比的,但也有特例。譬如一些城乡结合部的商铺,刚建成是冷落的。但是,随着城市化进程的加速,区域市场从无到有,从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等,房价或铺价都会水涨船高,促使商铺投资升值。当然,不是人人都能看准这种"潜力铺"的,主要还是要耐得住寂寞。

  如果投资那些大型商业地产项目中的商铺,开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注,这同商铺投资回报是密切相关的。因为,这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。

  注意十:市场因素市场因素对商铺的影响是至关重要的,这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的,但有些却是难以预料的,这就要看投资客本人的综合素质了。

  上海的商铺市场自2001年兴起已有7年之久,商铺市场正在逐步走向成熟。不过也有高低快慢区分,如"黄金"旺铺往往无价无市,包括淮海中路、南京东路、豫园、徐家汇等黄金地段;而偏冷地段商铺却是一铺难销,经营面临较大困难。

  建议近期注意以下几类商铺:商场底铺、商业街、专业市场、批发市场等类型的商铺,而购物中心、商场等产权式商铺投资客大都没有赚到钱。这里涉及的问题十分复杂,需要请教有经验或者得到过教训的投资客,他们是你投资商铺真正的"老师"。
回复时间:2015/07/27
卫先生
1、投资商铺的几个注意事项

  注意分摊的公用面积:商铺的公摊面积一般在30%-40%,甚至50%。因此对买铺者来说购铺单价高于住宅房,如果允许在一定范围内的误差,也可能带来价格上几万元的变动,打乱了购商铺者原有的预算。因此建议购房者选择按使用面积计单价,并在购房合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属。

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  注意返租承诺:返租是指购房者支付房款后,在约定时间内将物业交给发展商出租经营,购房者可获得固定的返租回报。而一些发展商写入广告及售楼人员的口头承诺则无保障。

  注意贷款风险:商铺贷款低,年限也短,60%的期限<10年。而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严。因此,投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。

  注意对开发商、销售商审核:审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售的一切证照,核查有无抵押行为,以免将来办不出产证。

  2、购买或租赁商铺的依据

  对于投资者而言,在选择商铺的投资方式时是选择租赁还是购买往往犹豫不决,其实解决这个问题的最好方法就是确定好自己的目标收益的空间和时间。

  价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。

  对于商铺投资者而言,创造最大商铺投资收益的方案,从形式上看是最大化租金收益和价值升值收益之和;这是一个数学求最大值的问题。但对于商铺投资者来讲,投资者需要对目标收益空间做出选择,是选择租金收益为主,还是价值升值收益为主,无疑将成为商铺投资者需要决策的问题。

  3、市场风险和操作风险的规避

  在商铺投资的过程中,市场风险和操作风险都可以通过详细的市场调研、投入产出分析,并结合自己的投资经验尽可能地将相关的风险降到最低值。

  摸清城市发展规划:城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素,一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增,一个位于商业旺区的商铺也可能因为新修的立交桥而败落。

  重视经营管理水准:同样是位于一条商业街,有的商铺生意红火,租金一路高涨,而有的商铺却起起落落,数易其主,不同的经营管理水准决定了商铺价值的高低。

  关注转让套现能力:套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选,这种商铺一铺一商户,投资者可以顺利实现转让、转租,实现成功套现,还可以收“建设费”或“顶手费”;经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺,一旦出现纠纷,将极大增加套现风险。

  投资商铺,选择有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要。

  调查租金成长空间:租金直接决定投资回报率,租金的成长空间决定商铺的升值潜力。

  选择高质量租户:高质量的租户可以承受更高的租金,可以签订更长更稳定的租期,也拥有更好的诚信度。投资期楼,在投资之前一定要清楚了解商铺是否已经出租、租户质量如何。
回复时间:2015/08/01
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