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专家解答
李先生李先生

房地产企业项目融资的渠道有哪些?

房地产企业项目融资的渠道有哪些?
回答:(1) 浏览:(733) 提问时间:2014/11/25
林先生
(1)注册资本金,房地产企业股东提供的股本金。除此之外,股东还可不断以股东借款形式向房地产企业注入资金。

(2)银行融资,现在这一块卡得比较严,中国人民银行对四证不全的房地产项目是不办理的。

(3)发行债券,根据《公司法》,发行债券主体要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制,加之我国债券市场相对规模较小,交投清淡,发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险,欠缺避险工具。这就注定大多数的房地产企业发行债券难以实现。

(4)上市发行募集资金,一直以来,国家都不支持房地产企业上市 ,主要是为了抑制过热的经济,直到1997年开始解禁。中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定:“自2004年1月1日起,除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外,股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市;同时,为使发行人最近3年盈利具有可比性,要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化,实际控制人未发生变更。”大多数的房地产公司都无法达到此要求。

(5)海外资金,国内企业与海外资金的合作有这样两种形式,以合资或合作的方式,以信托的形式。目前国际资本绝大多数都集中在基金上,而于中国目前的法律法规没有明确的依据,所以外资多借财务管理公司、投资公司等形式改头换面。

(6)房地产投资信托(REIT),是指通过发行受益凭证的方式,募集投资者的资金,然后进行房地产或房地产抵押贷款投资,REIT是一种专门投资房地产的信托产品,其在欧美已经盛行多年。我国还刚刚处于探索阶段。REIT未来的发展前景十分看好。

(7)房地产基金,此类基金的收入来源除了资产增值之外,还有房租收入。房地产是对抗通货膨胀的理想工具,房地产基金亦然。由于房地产本身变现能力极低,因此房地产基金多半会有较严谨的赎回规定。
回复时间:2014/11/25
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