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房地产业融资难题以及决策

2015年01月05日15:07|收藏 |
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为了应对金融危机和刺激经济发展,2009年我国出台了积极的财政政策和适度宽松货币政策,致使2009年的信贷规模超过预期30%,大量资金涌入房地产行业,市场强势回暖,引发了明显的通胀预期。

2010年4月,“国十条”提出加强对房地产开发企业的融资监管,国有资产和金融监管部门了加大查处力度。随后,银监会主席刘明康在银监会2010年第四次经济金融形势通报会上强调,要高度关注房地产企业的贷款风险。随着紧缩银根和抑制通胀政策的接连出台,宏观经济的主基调转向稳健和从紧,信贷政策日趋严格,房地产融资难度增加。房地产企业的融资现状及困境,值得关注。

一、我国房地产企业融资现状及问题

目前,房地产企业的资金来源主要是国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等。根据表1-1,2008年,房地产企业开发资金达30700亿元,国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金所占比重分别为19.4%、0.8%、41%和39.8%。2009年,房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,定金及预收款15914亿元,增长63.1%。

从上表中可看出,对于银行的直接贷款近五年来平均水平在20%左右,而定金与预收款部分也主要是购房人通过银行按揭贷款等方式取得,属于间接的银行贷款。粗略的估计,除房利用发售新股或者债券融资的方式获取的自筹资金外,房地产企业的资金来源构成中对于银行的依赖占60%-70%,从而形成了我国房地产企业的融资结构比较单一,高度依赖银行的特征,在新形势下,融资凸显出以下问题:

1.银行贷款大量收缩

据统计,2010年以来,房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月获得银行授信的房企十分有限,且金额合计不超过500亿元。在2009年,银行提供授信额超过3300亿元。为加强流动性管理,适度调控货币信贷投放,2010年央行曾分别于1月、2月和5月三次上调存款准备金率0.5个百分点,后又于11月16日、29日两次上调0.5个百分点。

2010年12月10日,中国人民银行宣布自2010年12月20日起,年内第6次上调存款准备金率0.5个百分点,大型商业银行的存款准备金率达到18.5%,创下历史最高。据央行公布的12月份银行存款数据推算,此次上调预计可冻结资金3500亿元左右。在此背景下,房企的资金压力不言而喻。

2.上市融资门槛高

房企上市条件比较严格,截止2009年末,我国上市房企仅131家。2010年来,证监会暂停房地产或与房地产相关的上市公司通过股市进行再融资,以抑制房价泡沫,至少有30家企业放弃了上市。直接上市受挫,使得房地产企业采用迂回方式通过“买壳”或“借壳”上市,或直接海外上市。而早在2007年末,中国证券监督管理委员会就开始限制房地产企业首次公开发行股票以及其他再融资方式,只放行优质的房企以借壳的方式上市。所以,上市融资对大多数房地产企业来说,短期内还是比较困难的。

3.信托融资受到限制

房地产信托融资具有资金成本低、资金操作风险小、产品操作方式比较灵活以及满足广大投资者需求的特点。但融资规模受限,流动性差,近年门槛逐渐提高。2009年3月25日颁布的《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》规定:信托公司应取得“三证”的房地产开发项目发放信托贷款。2010年2月12日,银监会颁布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,信托公司发放贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

2010年11月,银监会发又布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(以下简称《通知》),年内第三次针对房地产信托采取控制措施,要求各地银监局对辖内信托公司的房地产信托业务进行逐笔核查,各信托公司对房地产信托业务进行自查。较之前两轮压力测试偏重控制金融风险,这次则直接收紧融资渠道。银监会还规定禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款,将投资附回购形式的变相融资视同贷款管理等。多家信托公司暂停了房地产信托业务。

4.加息压力增大

中国人民银行宣布,自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。随着存款准备金率连续上调,第二轮加息预期明显。出于对人民币升值带来的热钱涌入的不良后果的考虑,国家迟迟未第二轮加息,但已给房地产企业带来了巨大的预期压力。对于房产开发商,加息意味着开发投资成本上升,增加的利息额将会对贷款比重较大的房地产企业带来压力,促使企业缩短开发周期,加快资金回笼。对于房地产行业股票而言,加息意味着房地产项目的折现价值降低,企业必要收益率标准提升,企业经济价值受损,股价估值面临下调。同时,对未来可能出现的销量下降、房价下跌的行业发展预期也会使投资者下调了房地产股票的估值。

二、新宏观政策下我国房地产企业融资对策

基于新宏观形势下房地产企业的融资困境,提出了以下对策:

1.拓宽银行信贷渠道,积极争取贷款

并购贷款,即商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的,用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。这种金融品是针对境内优势客户在改制、改组过程中,有偿兼并、收购国内其他企事业法人、已建成项目及进行资产、债务重组中产生的融资需求而发放的贷款,是一种特殊形式的项目贷款。自2008年银监会发布《商业银行并购贷款风险管理指引》以来,银行提供的并购贷款种类渐趋丰富,目前企业对并购贷款的需求很大。

另外如一些可封闭交易贷款,介于股本和债券之间一种品种,也可以为企业融资提供很好的帮助。还有价值联息贷款,有一定的风险投资,企业可以根据自己的实际情况加以利用。以及股权质押贷款,在当前银行信贷紧缩股市低迷的大气候下,以效率高、处置成本低等优势为房地产企业提供了新的融资渠道。

2.买壳上市是缓解我国部分房地产企业融资困境的有效途径

受新宏观政策以及证监会对房地产公司IPO的审核日趋严格的影响,部分资质良好、经济实力充足的房地产企业通过买壳上市的方式进入二级市场融资。首先,买壳上市可以不因“房企”性质而受到各项法律法规的歧视,无需考虑IPO对房地产企业经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产(债务)重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等方面的特殊要求;只要企业从事合法业务,有足够经济实力,符合《公司法》关于对外投资的比例限制,就可以买壳上市;最后,买壳上市不必经过漫长的审批、登记、公开发行手续,直接通过业务整合就可以完成上市,时间快、成效低的优点。

3.拓展房地产信托产品和产业投资基金,实现融资方式创新

信托业目前正处于快速成长期,信托总资产和集合信托产品规模这几年都得到了大幅提升。来自信托业协会的数据显示,截至2010年10月31日,全国信托公司自营资产合计1351.4亿元,信托资产合计30103.71亿元,已经跨越3万亿元大关。与2004年末2102亿元的信托资产规模相比,在不到6年的时间里增长近15倍。而房地产信托在其中占据逾1/10的比重,尽管总量不算“大头”,但2010以来一直呈现加速增长势头,其中9月房地产信托比重在所有信托资产中占比高达25%。在《通知》发布以后,业内人士指出,鉴于房地产信托业务对于信托公司的重要性,监管层不会全面暂停房地产信托业务,房地产信托产品暂缓发行只是暂时,不久就会恢复。另外,研究并推出基金化的中长期房地产集合资金信托计划或许是将来信托公司业务发展的主要趋势之一。目前信托融资类产品成为当前的主导,并且期限偏短,如果能推出基金化的中长期房地产集合资金信托计划,不仅能满足企业的需求,而且也更符合监管要求。银监会官员在上海信托峰会上就明确指出:“鼓励信托公司研究创新中长期的私募基金计划。”

设立私募产业基金,有利于开发商集合社会各个渠道的资源,使原本炒盘炒地的资金流入开发领域,解决了社会资金的出路,同时也满足了企业的资金需求,一方面,使房地产业发挥自身的金融属性,另一方面也为银行、信托等机构创造了一个避险工具,使融资风险不再过度集中于金融领域。如夹层融资是一种介于债权与股权之间的信托产品,对于公司和股票推荐人而言,夹层投资通常提供形式非常灵活的较长期融资,这种融资的稀释程度要小于股市,并能根据特殊需求做出调整,夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。夹层投资也是私募股权资本市场的一种投资形式,融资企业一般在缺乏足够的现金进行扩张和收购、已有的银行信用额度不足以支持企业的发展的情况下可以考虑夹层融资

4.依靠内源,利用自有资金融

内源融资主要是房地产开发企业依靠自有资金融资方式,该项融资方式除自有资金外,还包括应收账款、票据等,房地产企业将这些未到期资产通过金融机构或贴现公司迅速变现,增加自有资金。这种内源融资的成本和风险较小。

自有资金比例较低的房地产开发企业,较难从金融机构获得大笔贷款,可根据不同工期和项目时间差异,和经营商联合开发,联盟合作、统筹协调,加大期房营销,获得稳定现金流,控制经营风险,较容易获取贷款。

除利用现有融资途径外,房地产企业必须提高资本运用能力,可与商业银行合作进行金融创新,或借鉴国外成熟房地产融资工具,以突破资金困境,为融资创造更多选择。

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