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如何开拓房地产融资渠道?

2015年01月14日17:25|收藏 |

业界普遍认为,2014年是中国房地产业的“灾难年”。房地产行业的萧条,导致众多房地产开发商出现资金断裂问题,这就是说,如何融资迫在眉睫,那么如何开拓房地产融资渠道?。投融界专家推荐阅读:

方面要建立多元化的融资渠道,另一方面还要建立多元化的股东结构。这样,既有利于资金的筹集,又有助于风险的分散。

关于融资结构的多元化

综合有关专家对房地产融资的研究成果,房地产资金市场按期限长短划分,可分为货币市场(短期)和长期资金市场。货币市场一般包括贷款(拆借)市场和贴现市场。

长期资金市场又称资本市场或证券市场。主要是向市场公开发行股票及债券等有价证券。 而所谓企业的资金融通,包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。

1、 企业内部融资

利用企业现有的自有资金来支持项目开发,或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资的方法很多,其中包括了用抵押、贴现股票和债券的方式获得现金,以及期房预售、收取购房定金等方式在内。

2、企业外部融资。主要渠道有:

(1)发行股票。随着市场体系的日益完善,股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。

(2)发行债券。分为政府发行、金融界发行和房地产企业发行三种。

(3)银行贷款。包括信用贷款和房地产抵押贷款。

(4)其它融资机构贷款。目前我国参与房地产金融活动的金融机构主要是银行。但国外还有其它形式的房地产金融机构,例如房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产投资基金管理公司、房地产财务公司等等。可以作为借鉴。

(5)合作开发,包括合资开发。这种方式可以减少自己所需投入的自有资金,分散投资风险,是目前房地产开发企业采用较多且可行的。

(6)前沿货币合约。这是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。即贷款机构出资、开发商出地和技术,成立合资公司的方式。与合资方式不同的是,参与合作的资本投入者也是贷款方,要分期收回投资取得利息,故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。

(7)房地产辛迪加。是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理,负无限责任;有限合伙人享有所有权,不参与经营,以其出资额承担有限责任。

(8)房地产信托。即以房地产作为主要资金用途的信托产品。信托公司通过向开发商贷款(信托贷款)或直接参与投资信托投资)等方式运作。相对银行贷款而言,房地产信托计划的融资方式可以降低地产公司整体融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,有利于地产公司持续发展,在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。

(9)租赁融资。即拥有一块土地的开发商,将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋,而以每年获得的租金作为抵押,申请开发项目全额的长期抵押贷款;或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后,以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。

(10)回租融资。即开发商将自己开发的物业出售以后,再租回来经营。拥有某项物业的开发商既出让了该物业的所有权,又保留着对该物业的使用权,以达到既能减少资金的占用,又能从经营此项物业中获得收入的目的。

(11)回买融资。即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构,然后再用贷款机构的贷款将该项物业买回来。开发商不仅可以获得高比例的融资,而且在贷款还清以后,便可以得到物业的产权。

房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道,以最有利的方式、最低的成本筹集到资金

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