01、市场综述

当前市场盘整波动中小幅上行，

区域去化冷热不均，地王承压

       纵观长沙近十年来商品住宅成交规模，除2016年显著放量突破2000万平方米以外，其他年份基本保持着1500-1600万平方米的成交量，整体市场容量不及武汉、郑州。 

       近两年长沙楼市在盘整波动中维持小幅上行态势。2018上半年整体成交尚佳，市场供不应求，随着“625新政”升级，部分改善和炒房需求受到“重创”，市场开始缓步下行。直至2019年上半年才略有复苏，下半年随着二线城市成交热度减退，购房者观望情绪加重，市场开始回归理性。

       从1-8月成交结构来看，望城区、雨花区、岳麓区为成交主力支撑，占比均超15%，长沙县星沙板块虽市场较为独立，但成交占比依旧高达13%，热度可见一斑。 

       区域内单项目去化则 “冷热不均”，主要是受到“一盘一价”限价政策影响，高性价比项目“一房难求”，对应而言，地王项目去化堪忧。 

       以雨花区高铁新城板块的阳光城尚东湾为例，因教育、公园、商圈、交通等资源等几乎无“短板”，且限价之下属区域内价格洼地，因此业绩“飘红”，8月开盘加推去化率可维持在90%以上。与之形成对比的是，附近地王项目因拿地楼面价便高达8588元/平方米，在13720元/平方米的成交均价之下，去化不理想也在情理之中。

02、调控政策

政策敏感度高，2018年出台最严调控，

目前暂无放松迹象

       长沙在2018年调控不断，目前在二线城市中调控最为严苛，且至今仍无松动迹象，主要体现在以下几方面：一是严格“限价”，从地价到房价的层层严控：土拍采取“熔断+摇号”模式。同时，完善限价房售价监制流程，成本定价方式管制毛坯价格，基本上呈现出“一盘一价”，比如长沙梅溪湖板块建发央玺项目，高层毛坯限价在9970元/平方米，高铁新城板块阳光城尚东湾，毛坯限价为8500元/平方米。在2018年3月颁布的“全装修”新政（内五区70%，望城区长沙县、浏阳、宁乡30%全装修）的基础上，“限房价竞地价”的“保刚需住房”还应满足不超过2500元/平方米的上限值。 

       二是加强户籍管理的同时，升级限购政策。严格户口迁入政策和落户条件，实行“一房一户”，租房落户、务工落户、投资兴业落户等须提供就业证明且在本市连续缴纳12个月个人所得税(或社会保险)。购房条件与落户条件适度分离，规定市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)，落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套商品住房。在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套商品住房。 

       此外，政府还实行差别化的住房公积金贷款政策，即缴存职工在限购区域内购买商品住房申请住房公积金贷款的，贷款额度与缴存额度严格挂钩，购买家庭第二套住房首付款比例不得低于60%。 

       三是严禁炒作，整治各类地产乱象。一方面堵塞各类炒房漏洞。在父母投靠成年子女落户、落户学校集体户口的在校大学生，以及离异买房方面均作出严格限定。此外暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。另一方面打击开发商捂盘惜售行为。在建楼盘已达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可;已办理价格监制的，必须在20日内办理预售许可;已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。同时，坚决加大对捂盘惜售企业查处力度，情节严重、影响恶劣的，一律纳入“黑名单”管理，暂停其(含集团公司、母子公司)项目手续办理和参与长沙土地竞拍。

03、房价梯度

核心五区房价破万，部分区域因“限价”

项目价差达5000元/平米

      从长沙近十年来的房价变动情况来看，整体保持稳步上扬。2017年前房价为5000-6000元/平方米，2017年跳升至7934元/平方米，2018年达历史新高破9000元/平方米，2019年随着“625新政”持续发酵，房价小幅回调至8909元/平方米。 

分区域来看，核心五区——开福区、岳麓区、天心区、雨花区、芙蓉区房价已经破万，望城区、长沙县次之，房价在6000-7000元/平方米不等，外围宁乡、浏阳房价仅为5500-5600元/平方米。 

       不过从区域内部来看，因按成本核定项目销售均价，导致“一盘一价”，同区域不同项目房价跨度较大，存在显著价格梯度，以雨花区为例，既有保利中航城毛坯在售均价8100元/平方米，也有万科金色麦田，含2400元/平米精装，在售均价15500元/平米，剔除精装，毛坯价差也达到了5000元/平方米。

04、客群偏好

“两极分化”严重，刚需倾向高性价比，

改善偏爱大面积段， 公寓产品受热捧

       受调控升级影响，今年长沙客群呈现“两级分化”：一方面刚性需求稳步释放，“限价”导致同区域不同项目价格梯度显著，刚需客群偏好区位占优、房价适中的高性价比项目；另一方面改善性需求存在支撑，地王项目以140平米以上的大户型去化最佳，中天星耀城的140平米四房，建发央著的140平米复式去化均好于小面积段产品。 

       从客户来源看，因在售项目众多，客户挑选余地较大，各项目以地缘性客户为主，限购政策也遏制了下属郊县和外地投资客的购房需求，导致今年来成交增长相对乏力。 

       此外，值得关注的是，因限购和较高的投资回报率等因素，长沙的公寓产品也备受购房者青睐，在售公寓价格普遍高于在售住宅，以卓越江岸为例，住宅精装12400元/平米，公寓毛坯均价预计达18000元/平米。

05、土地市场

三年“蛰伏期”后土地市场量价齐升，

下半年以来房企投资态度趋谨

       2015-2017年长沙土地成交量一直处于低位，直至2018年地市迎来全面“回暖”，成交量翻番，达1570万平方米，2019年前9月成交量近乎达到去年全年水平。 

       而从地价变化来看，2015年至今地价跨越式增长，从1149元/平方米攀升至3286元/平方米，涨幅高到185%。2018年房企拿地意愿增强，主要源于长沙政府“控地价，控房价”的调控思路，基本采取“熔断+摇号”模式，房企本着拼运气的心态也积极参与，2019上半年土地成交高峰期参拍企业达到了17-20家，而随着近期供地节奏放缓，加之资金面趋紧，“双限地”等严苛条件丝毫没有放松的可能，房企观望态度也在