2019年，中国经济受到结构性、体制性和周期性下行压力叠加的冲击和贸易争端升级、地缘政治关系紧张，倒逼产业升级、技术升级、竞争方式升级，关于促进新兴产业、区域一体化发展的重磅政策陆续出台，特别是5月28日《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》发布后，各园区纷纷出台创新政策并在园区由制造业结构向高技术产业转移方面做了许多积极的尝试，但迫于历史原因，战略转型面临困境。本文将结合参与国内园区转型实践操作，对中国式园区困境进行解析，提出未来园区转型的几种场景和路径。

       01 园区面临的困境

       国外的园区伴随科技的发展而发展，经历了一个从20世纪50年代自发形成到目前蓬勃发展的过程，完成了由工业区向生态工业园、科学园的转型，形成了大学、政府、企业之间组织成的综合体，以优质的宜居空间、营商环境成为吸引产业、资本进入的关键，具备成熟的市场化属性。

       中国式园区脱胎于改革开放的“特区”，大部分由政府主导，行政属性更为显著。早期园区依靠人口红利、政策红利，过度关注“行政任务”，“转型难”问题在现阶段集中凸显，主要表现“三无”和“三难”，即：无规划、无商业模式、无核心竞争力，组织变革难、存量转化难、能力提升难。

       1、缺乏产业定位和规划，导致“先天不足”。园区在建设初期未经科学的规划和论证即匆匆上马，“产城分离”、“圈地思维”、“盲目招商”现象普遍，仅仅解决了企业“进区入园”，导致载体形态与未来发展不匹配、园区内企业“小而散”、没有解决产业的链式发展，无法形成产业集群的区域优势。

       2、缺乏成熟的商业模式，利润空间压缩明显。受传统房地产思维的影响，早期园区收入以房租和物业费为主，随着竞争的加剧和经营成本的增加，园区后期的持续收益受限，无法在市场环境下生存。

       3、缺乏核心竞争力，市场吸引力不足。园区同质化严重，投融资、科技创新服务、园区生态构建与运营能力弱，无法形成独特的市场吸引力。

       4、组织变革难。由于园区体制、机制偏行政化，组织结构多为科层制且人员编制少，一方面陷于行政事务性工作，无暇对园区企业提供精准服务；另一方面，在思想上也没有服务和协同的意愿，对园区企业办事服务效率低、服务态度差，在内部协同方面“部门墙”、“岗位墙”阻隔了彼此间的交流，“力出多孔”，有的开发区管委会甚至会与下面负责运营的公司产生隐性竞争关系，组织内部不能形成合力。这样，在推行组织变革的过程中就出现了两难问题：不变革，服务意识和效率无法得以提升，变革，又面临人手不足的问题。

       5、存量转化难。由于传统产能过剩，且在园区建设之初缺乏长远规划，对于已经完成初次开发的园区而言，如何实现土地产权的灵活配置就非常关键，围绕土地产权不明晰，出现了无证资产与融资贵之间的困境，导致存量资产无法盘活。而由于在企业入园之初缺乏低效企业退出缺乏机制，“腾笼换鸟”成本居高不下，极大地影响了新兴产业的更迭速度。

       6、能力提升难。调研过程中，经园区人员盘点，大部分园区出现了结构化失衡问题，具体表现为：人员的年龄结构偏大且受编制约束，不同程度地存在人员“断层”问题；学历结构偏低，缺乏高层次和专业人员，对新兴产业缺乏专业支撑；能力与园区发展战略不匹配，缺乏懂规划、会管理、精专业的人才；地域性特征明显，本土人员占比过高，缺乏跨地域、跨国人才。另外，在园区发展过程中，一些园区只满足于本地发展，信息孤岛明显，对内部人员缺乏系统性、专业化培训，导致内部人员在自模式下沉浸过久，知识储备和创新能力不足，无法适应战略转型的需要。

       02 园区转型的驱动要素和发展趋势

       经园区调研，我们从政治因素、经济因素、社会因素、技术因素梳理了影响园区转型的24个驱动要素，并将这24个要素按照影响程度和不确定性进行了排序，如图所示。

       矩阵中，A区为高度不确定、影响程度高的因素，园区应当提前布局，并高度关注相关信息的获取；B区为影响程度高，不确定性低的因素，园区应将其列入战略转型的重点；C区为影响程度和不确定性低的因素，园区可在确定的范围内继续保持关注，对产生的影响及时干预；D区为不确定性高、影响程度低，园区可保持一般性关注。在坐标轴之上的部分不确定性或影响程度为中，应保持关注，并在相关信息发生变化时进行二次评估、调整。另外，园区还可根据本区域特点对矩阵进行调整，并将其列入本园区战略转型规划。

       综合以上驱动因素，未来园区发展呈现14个发展趋势：

       1、开发主体市场化。

       2、产业定位不断更新。

       3、园区发展网络化。

       4、产业发展生态化。

       5、园区产品迭代化。

       6、基础配套社区化。

       7、园区服务专业化。

       8、园区政策个性化。

       9、招商体系专业化。