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养老地产多忽悠 实为土地投资商低价“圈地”把戏

2015年07月23日19:23|收藏 |

尽管众多企业试图挤进这一领域,但是不少业内专家认为,近年来,养老地产实际建成项目并不多,甚至有“挂羊头卖狗肉”的现象。远洋地产总裁李明直言:“中国现在的养老地产实际上还是忽悠的多。”

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强对中国新闻周刊网记者表示,“中国现在这种比较名副其实的养老地产还不太多,有不少开发商投资商,带着比较功利的目的,或者说‘挂羊头卖狗肉’,利用低廉土地价来圈地,应该说带有这种目的的企业还是不少。”

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,她经收到的一封邮件中说,美国最大的养老集团在中国考察以后决定退出中国市场,“对方认为中国老年居住区的发展,迈进了房地产投资的陷阱。”

然而,“当下国内多数的养老地产项目和旅游地产一样,开发商最根本的目的还是卖房子。”中房信分析师薛建雄认为,养老地产无非是开发商炒作的一个新概念和新噱头。

日前,《人民日报》海外版报道更指出,在民间资本热炒养老概念的同时,要警惕有的开发商以养老地产之名,行圈地炒楼之实。

报道还称,此前国土资源部针对30多个养老项目用地的调查显示,个别养老用地存在偏离养老产业领域发展的倾向。房地产业内人士表示,很多开发商打着“养老地产”的名义,低价拿地,实际上仍然在做普通住宅,只是搭配少量养老服务设施。有的甚至仅仅包装一个“养老房产”概念作为拿地的策略。

美国老年公寓协会会长、养老地产公司Belmont Village创始人Patricia Will谈到养老地产的中国前景,她强调“养老地产其实是房地产、酒店管理和护理三者结合的产物。如果只做好房地产这块,就漏掉其他两点”。

公众理想中的养老地产什么样?

“市场应该是刚起步不久,至少这几年的资金增长量很快,但是真正形成那个可以投入使用的或者能否形成一个好的商业模式来持续发展,这样的案例还不多。”中国房地产学会副会长陈国强对中国新闻周刊网记者说。

中国社会科学院社会政策研究中心秘书长唐钧认为,为了避免养老地产成为房地产泡沫的延续,下一步需要政府层面结合“养老地产”的特点出台相关土地供应政策及规范措施。

而针对目前养老地产项目偏向中高端的问题,陈国强告诉记者,比较高端的养老社区或者养老产业,它实际上是市场化比较高的一个领域,针对的人群也是社会上中高收入人群。对于中低收入甚至贫困人口,政府需要建构一个多层次的养老保障体系,现在对于中低端这一块,政府通过公租房廉租房或者救济金的保障啊,不同城市标准不一样,都有相关的安排。但是,这个制度可能不太完善,覆盖面上还有不到位的。”

那么,公众理想中的养老地产到底是什么样的?

在中青报的调查中,有73.4%的人首选了“医疗护理等配套服务齐全”,其次是“小区绿化风景好”(60.8%),第三是“物业服务注重老年人需求”(56.4%)。此后便是无障碍设施便捷(55.0%),交通便利(51.9%),价格适中(49.0%)等。

正如业内专家的观点,对于养老地产来说,主体并不在地产,而是有关养老的各种配套设施,比如老年护理、乐龄服务、医疗康复,这些才是养老地产的核心和项目盈利的主要来源。

今年的9月27日,天津市规模最大的新型养老综合体开工奠基。所谓养老综合体,即是提供养老、养生的一体化解决方案。正如前述专家所提到的各种配套设施,养老综合体是有养老院、医院、购物中心、食品基地、酒店、学校、公园、宗教场所、公寓等相互作用,高度集合的养老养生为主题的,满足养老需求的一个建筑群体。

中国房地产协会老年住区专家委员会的乌丹星认为,纵观澳大利亚、日本及我国台湾的养老产业,都是医疗机构先行。在乌丹星看来,不能把“养老综合体”等当成纯粹房地产项目来开发。“养老产业最大的特点,与福利、服务密切相关。养老产品卖的绝对不能是房子,而是房子后面和房子里面的东西。”

正像日本养老产业专家鞠川阳子所讲,养老地产“不适合于急功近利型投资商”,做养老地产的企业,不仅需要有足够的经济实力、运营能力,还需要具有长期经营和诚信重诺的社会责任心。

标签:土地投资商 

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