第1章 项目总论

1.1 项目提要

1.2 项目环境

1.3 项目合作

1.4 经济指标

1.5 收益分析

1.5.1 全免房租收益分析

1.5.2 半免房租收益分析

1.6 项目结论

第2章 市场背景分析

2.1 经济环境分析

2.1.1 经济持续增长

2.1.2 收入快速增长

2.2 茶楼产业分析

1.茶楼是茶文化事业和休闲产业的重要窗口，对茶产品消费有重要拉动作用。比如，很多有闲工夫、闲钱和闲情逸志的消费者，是在茶馆学到了科学的茶叶泡饮方法，感受到茶文化的博大精深。又比如，台湾冻顶、梨山、安溪铁观音、武夷山大红袍等高档名优乌龙茶就是从茶馆走向民间、走向大众的。通过茶馆的辐射功能，茶业产业链之间的关系和茶产业与相关产业的关联度得到了加强，到茶馆消费成为休闲时尚，海内外资源和项目找到了更多的、更安全的结合点。

2.茶楼业与游业关联度较强。现阶段，茶产业属于资源型产业，具有比较优势；旅游业则属于支柱型产业，具有竞争优势。好茶往往长在好山好水之地。如何使茶产业的重要行业茶馆业具有竞争优势？低成本扩张的方式之一，就是加强与旅游业的关联度，优势互补。很多茶产品，如茶叶、茶具、茶邮票、茶音乐CD等，完全可以包装成旅游产品，茶馆可以成为旅游景点，还可以将茶园、紫砂制造企业、茶叶博物馆、茶膳饭店等与原有旅游景点相配合，整合成茶文化旅游项目。比如，在北京可以销售精美的茶礼盒、金书茶经、景泰蓝茶具，安排周末茶膳茶艺两日游等。

3.平均利润率较高。为什么技术含量不高的茶馆业发展速度这么快？为什么不少中产阶层人士热衷于合作茶馆业？为什么房地产商、金融家、IT业者、上市公司老板开始合作茶馆业？除了时尚的拉动作用、“（招待费）肥水不流外人田”的心理、将办公室和会客室或会议室延伸到茶馆等因素外，最重要的原因是：茶馆业的平均利润率较高。在经营管理没有大失误的前提下，可以达到30%至65%，超过了银行业11%、汽车工业25%的利润率。

4.项目开发空间较大。现阶段，茶馆单纯打拼硬件的时期已经基本结束，服务也在逐步完善中。相对而言，影响茶馆利润的主要因素是项目和项目储备。这方面，给茶馆合作者与管理者留下了较大空间。当然，项目和项目储备不足，也会带来较多的遗憾。

5.其他。从技术层面看，茶馆业还有以下一些规律和特点。比如，人员流动较频繁，基本工资不宜过高而活工资不宜封顶，单间与大堂、男生与女生、店内经营与店外经营、营业额结构等比例要合理等。同样值得认真研究，采取切实可行的对策。

2.2.1某市商业兴旺

2.2.2 茶文化是正统

2.2.3 茶馆消费普遍

2.2.4 众多中产阶层

第3章 项目整体规划

3.1 项目地址

3.1.1 项目地址

3.1.2 环境分析

3.2 项目规划

3.2.1 面积规划

3.2.2 员工规划

3.2.3 场地规划

3.2.4 物资供应

3.2.5 客户来源