同一般合作相比，房地产合作具有以下特征：

1、房地产合作对象的固定性和不可移动性。

房地产合作对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果合作失误会给合作者和城市建设造成严重后果，所以合作决策对房地产合作更为重要。

2、房地产合作的高投入和高成本性。

房地产业是一个资源高度密集的行业，合作一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资源。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产合作的高成本性主要源于以下几个原因：

一是土地开发的高成本性。

由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资源进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。

二是由于房屋建筑的高价值性。

房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资源量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资源回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。

三是房地产经济运作中交易费用高。

一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产合作成本。

3、房地产合作的回收期长和长周期性。

整个房地产合作的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产合作项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产合作过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部合作资源需要相当长的时间。房地产合作的资源回收期长，原因包括：

一是因为房地产合作不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地合作市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。合作者把资源投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。

二是由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个合作者在短期内所能应付得了的。所以，一般合作者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。

三是如果房地产合作的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产合作回收期延长。

4、房地产合作的高风险性。

由于房地产合作占用资源多，资源周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此合作的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦合作失误，房屋空置，资源不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。

5、房地产合作的强环境约束性。

建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。房地产合作必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的合作效益。

6、房地产合作的低流动性。

房地产合作成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且合作者一旦将资源投入房地产买卖中，其资源很难在短期内变现。所以房地产资源的流动性和灵活性都较低。当然房地产合作也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他合作对象。